REITs公募试点政策十年破冰 有望拓展至商业地产领域

　　文件指出，各相关单位应充分认识推进基础设施REITs试点的重要意义，加强合作，推动基础设施REITs在证券交易所公开发行交易，盘活存量资产、形成投资良性循环，吸引更专业的市场机构参与运营管理，提高投资建设和运营管理效率，提升投资收益水平。

　　从具体行业来看，文件所指的基础设施包括仓储物流；收费公路、机场港口等交通设施；水电气热等市政设施；产业园区等其他基础设施；不含住宅和商业地产。

　　征求意见稿中，基础设施基金需要采取封闭式运作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。另外，基础设施基金拟持有的基础设施项目应当经营3 年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力。

　　REITs公募试点政策十年破冰

　　行业内普遍观点认为，文件的提出，标志着长期以来备受广泛呼吁的不动产投资信托基金REITs公募试点政策十年终于破冰落地，也标志着中国在金融创新和资本市场改革发展方面迈出了历史性的新步伐。

　　戴德梁行北区估价及顾问服务部主管胡峰在接受《华夏时报》记者采访时表示，基础设施公募REITs试点工作的意义非常重大：第一，这开启了中国公募REITs的大门，对于基础设施不动产金融市场是最大的一个意义；第二，过往基础设施投资建设往往依赖于信贷资金，公募REITs作为长期型、权益类的资本可以盘活存量基础设施资产、降低行业负债率，形成良性投资循环，摆脱以往困境；第三，本次试点工作所包含的基础设施有仓储物流、信息网络等新型基础设施、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等，与其他国家以传统的商业地产物业开展REITs市场有很大不同，对促进这类符合政策的项目未来高质量发展有很好的推动作用，真正让不动产金融创新服务于国家建设，从基础设施作为一个突破口，打开了中国公募REITs的大门。

　　中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林告诉《华夏时报》记者，启动基础设施公募REITs代表着我国公募REITs实现破冰，可以为基础设施项目提供长期稳定的资金，推动新基建的建设，引导一些资金进入实体经济。另外，这些基础设施有稳定的现金流，也给社会资本提供一个稳定的收益渠道。

　　金融地产领域资深人士姜海洋在REITs指数上刊载了分析文章，文章指出，中国版REITs先以基础设施REITs的形式进行试点，既符合我国当前的国情，也有益于在实践中不断探索中国特色的REITs制度。通过REITs进一步拉动投资，可以盘活基建领域的存量资产。值得关注的是，REITs可能是化解地方政府债务最有效的手段，可能也会成为未来地方政府城投平台的转型之路（城投公司转型为REITs管理人）。地方政府债务不断扩大，其中较大比例用于基础设施建设，通过资产证券化的方式可以把存量资产变成能够流动的证券，有效化解地方债务问题。

　　未来或拓展至商业地产领域

　　对于房地产市场会产生怎样的影响呢？胡峰表示，本次文件中说明的资产类型为基础设施包括仓储物流；收费公路、机场港口等交通设施；水电气热等市政设施；产业园区等其他基础设施；明确不包含住宅和商业地产，未来是否会延续到商业地产尚不明确。未来，公募REITs涉及领域的扩充将为不动产金融领域注入更多动能。

　　盘和林也表示，从目前来看，对房地产市场的影响不大，但未来不排除进一步拓展到住宅和商业地产，包括写字楼和住房租赁领域，但短期内可能性不大。值得注意的是，在目前“房住不炒”的导向下，如果有大量资金可以进入楼市，房地产将再次面临调控压力。

　　姜海洋则表示，虽然此次底层资产只包括了基础设施类资产，但市场人士已经对REITs试点放开到住房租赁以及商业地产充满了信心。此次疫情对中国的房地产行业产生了巨大冲击，而REITs是一个逆周期调控的有效管理工具，REITs可为不动产市场发展提供所需的长期资金，是市场的重要供应主体，有助于中国的房地产行业持续健康发展，也为传统房地产企业提供了转型之路。

　　REITs具有独特的投资价值

　　实际上，在真正的REITs在我国落地之前，我国已经有众多企业发布了类REITs产品，根据RCREIT（REITs研究中心）数据，2019全年国内共成功发行24单类REITs产品，发行总金额487.5亿元。这里面包括平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房1期资产支持专项计划、中信金石-成都苏宁广场资产支持专项计划等产品。截至2019年12月30日，我国共发行类REITs产品68支，发行金额累计1402.81亿元。

　　类REITs和REITs有什么区别呢？胡峰表示，私募的类REITs产品仅可有银行、保险等投资机构购买，而公募REITs的流通性将会像股票一样，对于普通百姓来说没有投资门槛，因此REITs丰富了社会大众投资人的投资渠道。相关数据显示，美国权益型REITs的20年年化投资收益率高达11.4%，远高于同期限美国股市、债市的收益率，REITs的业绩表现和回报使得其成为金融市场中对偏好于稳健投资的投资人的一种重要补充。

　　同其他投资品相比，REITs具有独特的投资价值和吸引力。胡峰分析，第一，REITs是一种资产证券化产品，它通过专业的管理机构进行资产的日常经营管理，所产生的租金收入以派息的方式分配给REITs投资人，从而使投资人能够在享有物业增值收益的同时获取长期稳定的租金收益；第二，REITs具有高派息的产品特性，因此更适用于有经营性收入的不动产；第三，不同于传统的房地产信托融资，REITs作为一种战略资本工具可以为一切持有“优质持有型不动产”的实体经济提供支持。（记者 陆肖肖）

责任编辑：陈志杰